Bail à construction et expropriation

Par Alexandra Guilluy

Publié le

Aux termes de l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation, « constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail […] ».

Classiquement, le preneur est propriétaire de toutes constructions, travaux et aménagements effectués par lui pendant la durée du bail à construction, le bailleur étant propriétaire du sol.

Sauf convention contraire, les constructions et améliorations réalisées par le preneur deviennent la propriété du bailleur à l’expiration du bail, ainsi qu’il est dit à l’article L. 251-2 du même code.

Deux droits de propriété distincts sont ainsi organisés sur le même terrain d’assiette, celui du preneur auquel l’article L. 251-3 du code précité reconnaît un droit réel immobilier, et celui du bailleur.

Quelles sont alors les conséquences d’une expropriation, totale ou partielle, du terrain d’assiette du bail à construction, que ce soit au regard du contrat conclu par les parties (2) qu’en termes d’indemnisation pour chacune d’entre elles (1) ?

1. Indemnisation des parties au contrat Pour rappel, l’expropriation d’une parcelle de terrain nécessite l’édiction d’un certain nombre d’actes administratifs : arrêté de déclaration d’utilité publique et arrêté de cessibilité précédés d’enquête(s) publique(s). En l’absence d’accord amiable, c’est alors par l’édiction d’une ordonnance d’expropriation que le transfert de propriété des biens expropriés est opéré au profit de l’expropriant. En outre et par application de l’article L. 222-1 du Code de l’expropriation, aussi bien une ordonnance d’expropriation qu’une cession amiable sous…
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