Dans le cadre d’une opération de promotion immobilière constituée de 4 bâtiments indépendants situés dans une ZAC sur une même unité foncière, nous déposerons un dossier de permis de construire valant autorisation de division pour l’ensemble de l’opération. Un seul bâtiment sera construit dans un premier temps. Pourrons-nous obtenir la conformité et devons-nous respecter les règles du cahier des charges de la ZAC et du PLU pour chaque « bâtiment » ?
La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux au permis de construire (C. urb., art. L. 462-1) peut concerner, à condition qu’elle le précise, seulement une tranche des travaux, comme le prévoit l’article R. 462-2 du Code de l’urbanisme : « La déclaration précise si l'achèvement concerne la totalité ou une tranche des travaux. Lorsqu'un aménageur a été autorisé à différer les travaux de finition des voiries, la déclaration le précise ».
Il n’existe pas de jurisprudence topique sur la question de l’achèvement partiel d’une construction, mais il est communément admis que celui-ci est possible lorsqu’il porte sur une partie « divisible » du reste du projet immobilier, qui peut « fonctionner » de manière autonome, en particulier sans nécessiter des éléments de viabilité restant à réaliser.
Dans la situation décrite, il faudra cependant s’assurer que la divisibilité de l’opération ne peut pas, par ailleurs, entraîner la caducité partielle du permis de construire.
S’agissant du PLU, l’article R. 151-21, alinéa 3 du Code de l’urbanisme (ancien art. R.123-10-1) prévoit que, « dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose »
Autrement dit, le principe est l’appréciation globale des règles édictées par le PLU à l’ensemble du projet objet d’une division foncière, sauf opposition expresse par le règlement du PLU.
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