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Lorsqu’une commune souhaite modifier son règlement, peut-on prévoir que les règles de l'article 7 relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives s'appliquent à l'intérieur d'un lotissement et ne pas retenir l'article 6 relatif à l'implantation par rapport aux voies ? Le choix peut-il être sélectif sur chaque article ?

Les règles d’occupation des sols
1er septembre 2016
Forum des lecteurs

La réponse n’est pas évidente à apporter.

D’un côté, les termes de l’article R.151-21 (ex. article R. 123-10-1) du Code de l’urbanisme posent un principe général et une exception à ce principe qui n’est pas à géométrie variable : « Dans le cas d'un lotissement ou dans celui [d’un permis valant division], l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ».

Autrement dit, soit l’ensemble des règles du PLU est appliqué à l’ensemble du terrain d’assiette, soit il ne l’est pas et chaque terrain à bâtir prévu par le permis d’aménager ou chaque construction prévue par le permis valant division doit, individuellement, respecter ces règles lorsque le PLU le prévoit expressément. Si tel est le cas, le rapport de présentation doit justifier de cette exception au principe général (Rép. min. n° 35408, JOAN 29 juin 2010).

Ainsi, par exemple, l’article 7 du règlement ne pourrait prévoir que les limites intérieures à l’opération d’ensemble constituent des limites séparatives au sens de ce texte, cependant que l’article 9 relatif au coefficient d’emprise au sol prévoirait, lui, qu’il s’applique à l’échelle de l’ensemble de l’unité foncière (avant réalisation des divisions en propriété ou en jouissance).

Mais d’un autre côté, il a déjà jugé que la rédaction d’une seule disposition du PLU pouvait être regardée comme faisant échec à son application à l’échelle de l’ensemble de l’opération et non à l’échelle des terrains issus de la division (CAA Nancy 22 janvier 2015, n° 14NC00889 : à propos de l’article 7 du PLU – CE 9 mars 2016, n° 376042 : à propos de l’article 5). Et le juge de retenir une telle solution sans la conditionner à une dérogation générale au principe posé par l’article R. 151-21.

Au vu de ces jurisprudences et en particulier de l’arrêt du 9 mars 2016 du Conseil d’État, il semble en effet loisible aux auteurs du PLU de s’opposer à l’application globale de la seule règle posée, par exemple, par l’article 7. Il conviendra toutefois de justifier, dans le rapport de présentation du PLU, les raisons pour lesquelles cette exception est ainsi posée.

Sources 

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