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« Le droit de l’urbanisme ignore la pratique de la division en volumes »

L’aménagement
Publié le 9 septembre 2020 - Mis à jour le 9 septembre 2020
Interview
« Le droit de l’urbanisme ignore la pratique de la division en volumes »

Mode d’organisation de la propriété ignoré du droit de l’urbanisme à l’heure actuelle, la division en volumes, créée par les notaires, est utilisée depuis les années 1960 pour gérer la propriété d’ensembles immobiliers complexes. Focus sur ce système parfois méconnu avec Nelson Correia, avocat en droit de l’urbanisme chez Adden avocats à Paris.

Qu’est-ce que la division en volumes ?

La division en volumes se différencie d’un procédé de division foncière, car il s’agit d’un mode d’organisation de la propriété qui ne vise pas à diviser le foncier. Schématiquement, c’est une « division de l’espace ». La volumétrie repose sur une dissociation du sol, du tréfonds et de l’espace le surplombant, en organisant la propriété d'un immeuble en fractions distinctes, sur les plans horizontaux et verticaux, chaque fraction correspondant à un volume (« un cube ») défini géométriquement en trois dimensions.

La particularité de la volumétrie est d’être dépourvue d’une base légale préétablie : il n’existe pas de régime légal comme il existe un statut de la copropriété des immeubles bâtis résultant de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965. Dans une volumétrie, les propriétaires exercent chacun un droit de propriété exclusif sur des parties distinctes de l’immeuble. Il n’y a pas de parties communes (à l’inverse de la copropriété où il existe une propriété indivise des parties communes) : les relations entre les volumes sont organisées sur la base de servitudes créées pour tenir compte de la superposition des volumes, et pour permettre une utilisation de certains éléments collectifs (lesquels seront gérés par une association de propriétaires, comme une association syndicale libre [ASL]).

La volumétrie se base sur un état descriptif de division en volumes (EDDV) : c’est le document qui permet d’individualiser en tréfonds et dans l’espace (au moyen de plans et par référence à des cotes altimétriques) des volumes matériels ou immatériels constituant des lots de propriété distincts. L’EDDV est complété par un cahier des charges qui fixe les rapports entre les volumes.

Quel est l’intérêt d’avoir recours à cette organisation ?

La division en volumes a été utilisée en tant qu’alternative aux règles de la copropriété. Constituant un instrument contractuel, la volumétrie offre plus de souplesse pour organiser la propriété de grands ensembles immobiliers : elle permet de mettre en place un système adapté aux besoins de chaque opération immobilière. À noter que le pouvoir législatif a été à l’écoute des praticiens puisque l’ordonnance no 2019-1101 du 30 octobre 2019 a consacré la possibilité, pour les immeubles autres que l’habitation, de retenir une organisation de la propriété autre que celui de la copropriété.

La volumétrie a également permis la réalisation d’opérations qui combinaient propriété privée et domanialité publique, puisque le statut de la copropriété est incompatible avec les principes du domaine public. Tel est, par exemple, le cas du quartier de La Défense.

Sur le plan du droit de l’urbanisme, la division en volumes, ne constituant pas — en principe — une division du sol, elle permet de ne pas entrer dans le champ d’application de la règlementation des lotissements. Toutefois, il y a déjà eu des hypothèses où la division en volumes a été requalifiée, par le juge, en division foncière, car elle emportait une propriété ou une jouissance exclusive et particulière du sol. Il faut donc rester vigilant aux hypothèses où le recours à la volumétrie peut, en réalité, masquer une division du sol.

Quel rôle l’administration et les services d’urbanisme ont-ils à jouer vis-à-vis de cette organisation de l’espace ?

L’administration n’intervient pas lors d’une division en volumes, car c’est une organisation de la propriété qui relève du choix des propriétaires. Toutefois, pendant un temps, il était prévu une « intervention » de la puissance publique lors des scissions de copropriété en volumes. En effet, la loi ALUR (no 2014-366 du 24 mars 2014) a apporté la possibilité de s’extraire du statut de la copropriété pour organiser la propriété de certains ensembles immobiliers sur la base d’une volumétrie. La loi ALUR encadrait ce procédé en imposant l’autorisation du préfet après avis du maire. Ce dispositif d’autorisation a été supprimé par l’ordonnance no 2019-1101 du 30 octobre 2019.

Lors de l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme, la problématique tient à ce que le droit de l’urbanisme ignore la pratique de la division en volumes. La question est donc de savoir comment apprécier les règles d’urbanisme dans le cadre d’une organisation de la propriété qui est détachée du sol. En effet, le droit de l’urbanisme raisonne par rapport au foncier (au sol) alors que la volumétrie porte sur des lots de volumes qui en sont détachés. Il n’y a donc pas nécessairement de corrélation entre les limites de l’unité foncière (qui sert de cadre de référence à l’analyse des règles d’urbanisme) et les limites des volumes appartenant à un même propriétaire. Cette situation peut donc générer des difficultés sur le périmètre de la demande de permis de construire, car elle peut conduire à prendre en compte un périmètre foncier sur lequel le pétitionnaire ne dispose pas de tous les droits. En effet, le propriétaire d’un lot de volumes exerce son droit de construire au sein de ses volumes, et non sur le sol puisque son droit de propriété ne porte pas sur ce dernier. Si certains règlements de PLU prennent expressément en compte les lots de volumes, comme c’est le cas à La Défense, cela reste extrêmement rare… Une intervention législative est sans doute souhaitable !

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