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Après division foncière, deux projets de construction n’ont pas à faire l’objet d’un permis de construire unique lorsque leur seul lien est une servitude de cour commune

Les autorisations
15 février 2018
Veille juridique

Le Conseil d’Etat, dans son arrêt n° 406782 du 28 décembre 2017, est venu affiner sa jurisprudence sur les « liens physiques ou fonctionnels » caractérisant un ensemble immobilier unique, critère déterminant si une ou plusieurs autorisations de construire doivent être délivrées pour un projet de plusieurs constructions (si une seule doit être délivrée, la réglementation sera plus lourde puisque, notamment, des seuils seront franchis).

Par une décision n° 301615 en date du 17 juillet 2009, la Haute Juridiction administrative avait posé le principe suivant : « une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire, […] ne font pas obstacle à ce que, lorsque l'ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d'intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés ».

La principale difficulté pratique consiste à apprécier ce qu’il faut entendre par « liens physiques ou fonctionnels ».

Le Conseil d’État avait ainsi indiqué, dans un arrêt n° 391092 du 12 octobre 2016, que « lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique ».

La Haute Juridiction, dans cet arrêt du 28 décembre 2017, est venue préciser qu’après division foncière, deux projets de construction distincts implantés sur deux parcelles désormais séparées n’ont pas à faire l’objet d’une autorisation de construire unique lorsque leur seul lien est une servitude de cour commune.

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