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Lorsque la péremption d'un lotissement est intervenue au terme des dix ans prévu par l'article L. 442-9 du Code de l’urbanisme sous le régime d'un PLU, qu'advient-il des règles du lotissement ?

Les autorisations
Mis à jour le 17 février 2016
Forum des lecteurs

Le Conseil d’État a eu l’occasion de se prononcer sur cette situation et a jugé « qu'en application des dispositions de l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme [devenu L. 442-9], lorsqu'un plan d'occupation des sols ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de plein droit de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir sauf dans le cas où une majorité de co-lotis a demandé le maintien de ces règles ; que ces dispositions […] sont applicables aux lotissements qui à cette date avaient fait l'objet d'une autorisation de lotir délivrée depuis plus de dix ans ; qu'une fois intervenue du fait de l'approbation d'un plan d'occupation des sols ou d'un document en tenant lieu, la caducité qu'elles prévoient des règles d'urbanisme d'un règlement de lotissement n'est pas remise en cause par l'annulation pour excès de pouvoir de la délibération portant approbation de ce plan d'occupation des sols ou du document en tenant lieu » (CE, 24 mai 2006,  Commune d’Antibes- Juan-les-Pins, n° 278688, BJDU, 4/2006, p. 246,  concl. De Silva).

En revanche, il faut souligner :

  • que la caducité ne concerne que « les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé » (C. urb., art. L. 442-9, al. 1), de sorte que les règles qui ne sont pas d’urbanisme et/ou qui ne sont pas dans une clause de nature réglementaire lorsque le cahier des charges n’a pas été approuvé ne sont pas concernées par la caducité décennale.

      En revanche, une « disposition non réglementaire », qui a « pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble » et qui est « contenue dans un cahier des charges non approuvées d'un lotissement » peut être frappée de caducité à partir du 24 mars 2019, si les colotis n’ont pas procédé à une publication au bureau des hypothèques du cahier des charges (C. urb., art. L. 442-9, al. 5 et s.) ;

  • et que le 3e alinéa de l’article L. 442-9 dispose que « les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ».

Cette disposition laisse perplexe : soit le législateur a entendu rendre caduques toutes les règles d’urbanisme des lotissements et il aurait alors dû supprimer purement et simplement cet alinéa qui reprenait la jurisprudence judiciaire aux termes de laquelle la caducité - sur le terrain du droit public - des règles du lotissement ne fait pas obstacle à l’application de ces mêmes règles sur le terrain du droit civil ; soit le législateur a entendu maintenir en vigueur les cahiers des charges des lotissements, et le mécanisme de caducité exposé ci-dessus ne présente, au final, aucun intérêt.

Sources :

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